养老院暴雷频发 背后真相实在令人震惊(4)

这场狂欢在2017年快速退潮。2017-2020年，资本对养老产业的出手，渐渐从规模扩张转型到投后管理。通俗来说，资本从关注养老床位转向关注客户流量，拥有更多高质量、粘性强的老年客户的机构更加得到青睐。

资本是冷血的，但同时也是风向标，上述转变宣告假养老之名进行房地产开发的时代终结。国人未富先老、高龄老人失能失智需要专业照护等因素，让大量定位高端或位置偏远、缺乏配套服务的养老房产空置，入住率无法快速上涨。而中银国际的分析报告指出，养老机构达到80%的入住率才能实现收支平衡。

养老房地产的溃退也让决策层意识到，养老行业的社会福利性质很强，需要更多政府扶持与参与。然而，有些陷入困境的养老机构等不及优惠政策，不得不腾挪资金以维持运转;还有一些则和杨万林此前的观察相一致，从一开始就没打算深耕行业，而只想打着养老的旗号玩金融。

行业起起落落，是谁还在经营养老产业?

2010年，吴天新抵押了自己的房子，租了上海的一处房产，带领十几个员工，白手起家做养老。在那之前，他曾涉足汽车等多个行业，因为看好养老产业未来的发展，他毅然踏入这个当时还是公办机构占主流的领域。

吴天新的团队中无人接触过养老行业，更没人懂护理，他们从给老人洗澡、做饭开始做起。两三年后，拥有500个床位的养老院入住率达到100%;又经过近十年的发展，吴天新创立的品牌医养机构实现了连锁经营，拥有3家养老院和3家护理院，在疫情之前基本都是满员的状态。

十多年大浪淘沙，养老产业留下的多是像吴天新一样踏踏实实的经营者或投资人。不同于投机者追求快速变现，这些人是在用长期主义的心态做实业。

毋庸讳言，养老行业前期投入大，回收时间长，租赁来的业务用房无法抵押、融资困难，对人力资本的要求也很高。那么，养老还是一门好生意吗?

留在决赛圈的项目，可以按照经营主体大致归为三类：第一类是国企办养老，虽然也在亏损，但是现金流充足，运营团队压力不大;第二类是政府出物业投硬件、社会资本负责运营的公建(办)民营，前期投入少，有公信力背书;第三类是社会资本办养老，由于前期投入大、回收时间长、成本不断上升等因素，几乎肯定亏损。

大多数项目最多达到社会平均投资收益率水平，杨万林介绍，养老机构最主要的成本有两块：其一是物业成本，包括房租和设备的折旧和维护;第二块是运营成本，其中最大的支出是快速上涨的人工成本。作为一个以服务品质为本的行业，这些刚性成本很难松动。

养老机构活得好不好，取决于其经营管理水平。因为工作需要，王健考察过200多个养老项目。他给八点健闻讲述了一个生动的案例：某高端养老院拥有一个室内恒温游泳池，为了在保温的同时降低能耗成本，每天晚上老人们游完泳后，院长会安排人把泳池罩住，以减少热量损耗。如果不注意细节，从早到晚地加热泳池，一个月在燃气费上花20万都是有可能的。

节流的路难走，那么就攻开源。吴明英是吴天新的女儿，近几年被父亲动员回家子承父业。她同样认为养老院的成本很难压低，最主要的还是提高入住率。

吴明英表示，自己始终不擅长玩金融，就是做实业，抱着必胜的信念去做每一家。她认为自家品牌与众不同的地方在于，创始人是从一线开始做起来的。和我父亲一起创业的老员工们非常吃苦耐劳，全身心扑在事业上，非常投入。现在我们要考虑这种精神如何传承的问题。

杨万林认为，如今存活下来的养老机构还有一个共同点：定位于不同程度失能失智的刚需人群，为他们提供照护服务。尤其在上海，由于有长护险试点以及针对老人护理的政府补贴，老年人个人花很少的钱就能得到很好的护理，因此相关机构的入住率高。养老行业的明星企业福寿康就主要得益于这种营收模式，其利润绝大部分来自于长护险，虽然仍是微利运营，但保证了稳定发展。

另外，受到经济、政策、以及人口老龄化程度影响，在不同的城市或区域，经营养老项目面临的挑战不同。华南某大型健康产业集团负责人徐兵告诉八点健闻，由于深圳的老龄化率低(注：第七次人口普查数据显示，深圳60岁及以上人口比例为5.36%，同期上海的数据为23.38%，是深圳的4.4倍)，因此这里的养老项目资金回收周期比上海要长，平均入住率只有30%左右，普遍面临较大的运营压力。

有一个理由支撑着眼下深耕养老行业的经营者们：目前整体的养老需求可能还没有充分释放，再过15-20年，等60后到了要住养老院的时候，社会上的老人将更多，整个群体的意识越来越强，消费能力也比较高，这是大势所趋。但如行业人士所言，如果等到那时候想再入局，就没有机会了。