深圳千万级豪宅盘“日光” 卖了57亿 这也太霸气了 背后真相令人震惊

深圳楼市在年末久违地迎来了日光盘。

12月23日，由深铁置业开发的豪宅楼盘前海时代三期正式选房。因为推售房源270套，而认筹人数高达553批，相当于两个人抢一套房，前海时代三期在选房前便被市场认为已提前锁定日光。

之所以被给予厚望，是因为深圳房地产市场低迷，急需一场日光提振士气。

根据深圳中原研究中心统计数据，今年11月，深圳新房市场共网签3373套商品房，环比增长3.5%，其中商品住宅网签2773套，环比增长4.5%。需要指出的是，新房成交量环比略增是建立在深圳接连出台包括降低二套房首付比例、调整普通住宅认定标准、下调房贷利率等利好政策的基础之上。

在利好密集出台但市场情绪未有明显好转的背景下，叠加改善客户主导的行情以及开出均价约9.9万元/平方米的诚意价格，前海时代三期因此被认为是催热市场的一支强心剂。

截至选房结束，前海时代三期总价1606万元起的270套大平层全部售罄。根据深铁置业披露数据，前海时代三期一日收金57.38亿元。

价格卷王卷出日光

买房拼手气的好日子渐行渐远，前海也不可避免地卷进价格战漩涡。

前海时代三期于12月15日取得预售许可证，开出令市场惊叹的价格均价约9.9万元/平方米，单价区间约8.4-11.4万元/平方米，面积段为约189-249平方米，总价区间约1606-2855万元/套，因此被称为年度价格卷王。此前，一名接近项目的人士向时代周报记者表示，前海时代三期计划卖11万元/平方米。

可供对比的是，深铁前海时代最近一次推盘是2021年3月，二期20套尾盘入市，最低单价约8.7万元/平方米。

放进更长的时间轴里，前海时代曾经在二手市场挂出18-20万元/平方米的天价。来自深圳中原的数据显示，同样是大平层的前海时代二期12月的挂牌价约16万元/平方米，今年年初这个数字是17万元/平方米，跌幅约6%。

能够在价格上大方让利，原因指向深铁置业低廉的拿地成本。

2008年，前海首次通过招拍挂出让居住用地，包含三宗位于前海平南铁路西侧的居住商业办公用地、居住用地、政策性住房用地，总建筑面积高达141万平方米。最终，深圳地铁以17亿元的代价将这三宗土地收入囊中，并先后开发了前海时代一期、前海时代CEO公馆(二期)、龙海家园等项目。前海时代三期为深铁拿地15年后的又一次入市产品。

低价策略依然能够打动市场。

深圳中原认为，当前楼市大环境不理想，加上许多豪宅亦降价出售，前海时代三期的价格几乎成为楼盘去化表现的决定性因素。

根据深铁置业披露数据，截至认筹结束，前海时代三期累计吸引553批客户入围并冻资，诚意保证金200万元，是深圳今年入市新盘中收取诚意金最高的项目之一，在今年6月开盘并日光的网红盘海德园也收取了200万元诚意金。

由于冻资入围比超过1:2，且冻资门槛较高，多位业内人士认为前海时代三期已提前锁定日光。

截至12月23日选房结束，前海时代三期270套房售罄，成为今年深圳第四个日光盘，也是最后一个。深铁置业凭此项目收金57.38亿元。

隐形地主也要过紧日子

不仅是在年末为深圳楼市注入信心，半路出道的深铁置业在最近几年的深圳市场上堪称一匹黑马。

2022年可以说是深铁置业埋头狂奔的一年，在一二级市场跑马圈地。

据克而瑞统计，深铁置业以112.17亿元的拿地金额排在《2022年度大湾区房企拿地成交总价TOP 30》第6位，领先招商蛇口、中海地产、万科等房企;并以139.29万平方米的拿地面积排在《2022年度大湾区房企拿地建筑面积TOP 30》第3位，仅次于华润置地、保利发展。

销售方面，根据深圳地铁2022年度报告，深铁置业在2022年实现认购销售额约269.87亿元，再创历史新高。今年1-11月，克而瑞统计数据显示，深铁置业在深圳实现流量销售金额约185.81亿元，仅次于华润置地。

深圳地铁2022年度报告显示，截至当年年末，深铁置业累计获取41个项目，其中获轨道沿线上盖项目综合开发权的项目29个、代建项目12个，总建筑面积约1643万平方米，在建面积约1173万平方米。深铁置业表示，项目均布局于轨道交通沿线重要节点，大部分项目为住宅、商业、公寓、写字楼、酒店等多种业态于一体的城市综合体。

深圳地铁表示，2017年以来，深铁置业连续六年位列深圳市房地产开发企业综合实力前三甲，2022年跃居榜首，连续八年房地产销售额过百亿元，开发体量、销售业绩均处第一梯队。

克而瑞认为，以深铁置业为代表的地方性国企，一般在当地承担着城市建设的某些功能，比如公建配套、TOD项目开发等，他们的项目资源来源稳定，且具有较强的资金实力，因此能够在本轮行业洗牌中稳中有升。

据时代周报记者了解，深铁置业是在深圳市场为数不多推崇不打折、不转介的开发商。但是，这很有可能成为过去式，因为滞销几乎成为各大房企的常态，无论是商品房、安居商品房，还是人才房。

深铁置业开发建设的人才房项目深铁熙府，曾在今年3月、11月两次入市，第一次吸引超万户家庭认购，第二次认购申请家庭仅1325户。

商品房项目的销售形势也算不上乐观。

最近两年，深铁置业新获取土地的区位优势并不明显，颇为考验操盘能力。深铁璟城，位于深圳地铁11号线终点站碧头站，与东莞仅一河之隔。深铁昂鹅车辆段综合开发项目、深铁石井田头项目、深铁坪地停车场综合开发项目等位于坪山、龙岗，这两个区域是新盘去化较为困难的区域之一，甚至出现过送首付的情况。

深铁置业部分已入市项目，同样面临卖不动的困境。位于龙华大浪街道的深铁珑境，于2022年9月备案入市，均价约7.08万元/平方米。这个价格在当时颇具竞争力，但现在市场上出现了比深铁珑境区位更好、价格更低、折扣更高的项目深圳北站片区的中洲迎玺，开盘87折，折后均价约6.33万元/平方米，最低约5.83万元/平方米。

人家5字头，我们7字头，怎么卖?深铁置业一名营销口人士向时代周报记者表示，市场热度还在降，明年应该会更难。

深铁置业也已感受到危机。在2022年度报告中，深圳地铁表示，主动适应市场形势，调整销售策略，按照拿地即具备展示条件开工即展示的目标，推进项目营销中心及样板房建设工作提速提质。牢固树立过紧日子思想，强化全面预算管控作用，严控经营成本及费用。